Zakup mieszkania od dewelopera we Wrocławiu to jeden z najpopularniejszych scenariuszy zakupu nieruchomości – szczególnie w dzielnicach, gdzie trwa intensywna zabudowa. Kredyt hipoteczny na rynek pierwotny jest możliwy i często realizowany, ale różni się od kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego. W tym wpisie opisujemy, na czym te różnice polegają i co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Co różni kredyt na rynek pierwotny od kredytu na rynek wtórny?
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego (od osoby prywatnej) bank wypłaca kredyt jednorazowo lub w dwóch transzach (np. część na podstawie aktu notarialnego, część po wydaniu kluczy). Transakcja jest próbna i prosta w czasie.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera jest inaczej. Nieruchomość często jeszcze nie istnieje – jest w budowie, a Ty kupujesz cokolwiek, co będzie istnieć za kilkanaście miesięcy. Bank finansuje ten zakup inaczej: wypłaca środki w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy dewelopera, a nie jednorazowo.
Jak działa harmonogram wypłat (transze)?
Deweloperzy określają harmonogram płatności w umowie deweloperskiej. Typowy przykład może wyglądać tak:
- 10-20% – przy podpisaniu umowy deweloperskiej
- 20-30% – po zamurowaniu kondygnacji
- 20-30% – po zamknięciu dachu
- pozostała kwota – przy odbiorze mieszkania
Bank wypłaca środki do dewelopera etapami, odpowiednio do harmonogramu. W miesiącach, gdy wypłacana jest tylko część kredytu, płacisz zazwyczaj odsetki od wypłaconej części, a nie pełną ratę – co oznacza, że przez czas budowy Twoje miesięczne obciążenie może być niższe niż po pełnym uruchomieniu kredytu.
Co bank sprawdza przy mieszkaniu od dewelopera?
Bank nie tylko ocenia Twoją zdolność kredytową – sprawdza też samego dewelopera i inwestycję. Typowe elementy weryfikacji to:
Pozwolenie na budowę – inwestycja musi mieć ważne pozwolenie na budowę lub przynajmniej złożony wniosek, w zależności od etapu.
Umowa deweloperska – bank analizuje jej treść, w tym harmonogram wypłat, termin odbioru i warunki odstąpienia.
Rachunek powierniczy – od 2012 roku deweloper jest zobowiązany prowadzić rachunek powierniczy, na który trafiają wpłaty kupującego. Bank wypłaca transzę bezpośrednio na ten rachunek, a deweloper dostaje środki dopiero po potwierdzeniu ukończenia kolejnego etapu. To ważna ochrona kupującego.
Historia dewelopera – niektóre banki sprawdzają księgi wieczyste gruntów i historię realizacji dewelopera. Nieznany deweloper bez historii ukończonych inwestycji może być trudniejszy do sfinansowania.
Kiedy bank uruchamia kredyt?
Bank uruchamia kredyt (wypłaca pierwszą transzę) po spełnieniu warunków – zazwyczaj:
- Podpisana umowa deweloperska
- Ustanowione zabezpieczenie (hipoteka na gruncie dewelopera lub inne, zależne od banku)
- Spełnione inne warunki określone w decyzji kredytowej
Tu warto zwrócić uwagę na jedną rzecz: czas między podpisaniem umowy deweloperskiej a uruchomieniem kredytu. Deweloperzy często wymagają pierwszej wpłaty w ciągu kilku dni od podpisania umowy. Jeśli wniosek kredytowy nie był wcześniej złożony, możesz mieć problem z zachowaniem terminów. Dlatego wniosek kredytowy najlepiej składać równolegle do poszukiwań lub zaraz po wyborze inwestycji – a nie po podpisaniu umowy.
Na co uważać przy umowie deweloperskiej?
Umowa deweloperska jest dokumentem prawnym i wielo-stronicowym. Kilka punktów, na które warto zwrócić uwagę:
Termin odbioru i kary za opóźnienie – czy umowa przewiduje karę umowną dla dewelopera za opóźnienie, a jeśli tak – jaką?
Warunki odstąpienia – za co możesz odstąpić od umowy i co wtedy się dzieje ze wpłaconymi środkami?
Opis standardu wykończenia – co dokładnie jest wliczone w cenę i co trzeba dopłacić lub zrobić samodzielnie?
Powierzchnia z różnicą geodezyjną – wiele umów dopuszcza różnicę ±2% powierzchni między projektem a rzeczywistością. Warto to rozumieć, bo wpływa na finalną kwotę zakupu.
Umowę deweloperską warto pokazać prawnikowi przed podpisaniem. W Credo Finanse na prośbę możemy wskazać obszary warte sprawdzenia, choć analiza prawna leży poza naszym zakresem.
Jak to robimy w Credo Finanse
Kredyty na nowe mieszkania od dewelopera stanowią dużą część naszej pracy. Wrocław to rynek, na którym inwestycji deweloperskich nie brakuje – i każda jest trochę inna.
Jeśli rozważasz zakup mieszkania od dewelopera, warto nam to powiedzieć zanim podpiszesz umowę. Przeanalizujemy harmonogram płatności, porównamy oferty banków finansujących dany projekt i sprawdzimy, żeby Twoja gotowość kredytowa była osiągnięta zanim deweloper będzie wymagał pierwszej wpłaty.
Unikamy sytuacji, w której klient podpisuje umowę z terminem 7 dni na wpłatę – i dopiero wtedy składa wniosek kredytowy. To niepotrzebny stres, którego da się uniknąć.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny na mieszkanie od dewelopera we Wrocławiu jest standardową usługą bankową – ale ma swoje specyficzne zasady. Transze, harmonogram, rachunek powierniczy, weryfikacja dewelopera – to wszystko elementy, które odpóróżniają tę Şcieżkę od zakupu mieszkania z rynku wtórnego.
Najważniejsza zasada: złóż wniosek kredytowy zanim podpiszesz umowę deweloperską, a nie po. Więcej o całym procesie kredytu hipotecznego we Wrocławiu znajdziesz w naszym przewodniku krok po kroku.
Uwaga prawna
Świadczymy usługę pośrednictwa kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Sformułowania „doradca kredytowy” oraz „doradztwo kredytowe” użyte w niniejszym wpisie mają charakter edukacyjny i potoczny.
