Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie ubezpieczenia są wymagane przez bank przy kredycie hipotecznym
- Co to jest ubezpieczenie nieruchomości i dlaczego bank go wymaga
- Na czym polega ubezpieczenie na życie przy kredycie i czy musisz je brać z banku
- Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (NWW)
- Jak ubezpieczenia wpływają na RRSO kredytu
- Na co uważać, żeby nie przepłacić
- Jak to robimy w Credo Finanse
Kredyt hipoteczny to nie tylko rata i oprocentowanie. Do całkowitego kosztu zaliczają się również ubezpieczenia. Niektóre są obowiązkowe – bez nich bank po prostu nie uruchomi kredytu. Inne są oferowane jako opcjonalne, ale mogą realnie wpływać na warunki umowy. W tym wpisie tłumaczymy, co od czego i dlaczego.
Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe
To jedyne ubezpieczenie, które jest bezwzględnie wymagane przez każdy bank udzielający kredytu hipotecznego. Chroni nieruchomość będącą zabezpieczeniem kredytu przed zdarzeniami losowymi: pożarem, zalaniem, zniszczeniem w wyniku klęsk żywiołowych i podobnymi ryzykami.
Bank wymaga cesji z tej polisy – oznacza to, że w razie szkody odszkodowanie trafia najpierw do banku (do wysokości pozostałego salda kredytu), a nadwyżka do kredytobiorcy.
Ważne: nie musisz kupować ubezpieczenia nieruchomości w banku. Możesz skorzystać z dowolnego towarzystwa ubezpieczeniowego – pod warunkiem że polisa spełnia warunki banku. Często ubezpieczenie kupione poza bankiem jest tańsze, a jakość ochrony podobna lub lepsza.
Ubezpieczenie na życie – wymagane lub powiązane z marżą
Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym chroni bank (i rodzinę kredytobiorcy) na wypadek śmierci lub całkowitej niezdolności do pracy. Jeśli kredytobiorca umrze lub zostanie trwale niezdolny do pracy, towarzystwo ubezpieczeniowe spłaca część lub całość pozostałego kredytu.
Formalnie banki rzadko wymagają ubezpieczenia na życie jako warunku udzielenia kredytu. Natomiast bardzo często powiązują je z warunkami cenowymi: jeśli wezmiesz polise życiową z banku, dostaniesz niższą marżę. Jeśli nie – marża wzrasta.
Przed podjęciem decyzji warto policzyć, czy różnica w marży jest mniejsza niż koszt składki ubezpieczeniowej. Nie zawsze jest to oczywiste.
Roszadowe: podobnie jak przy ubezpieczeniu nieruchomości, często można przyniesć własną polisę z zewnętrznego towarzystwa i złożyć cesję na rzecz banku – o ile spełnia ona wymagania banku (odpowiednia suma ubezpieczenia, zakres ochrony).
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (NWW)
Jeśli wkład własny wynosi mniej niż 20% wartości nieruchomości, bank jest narażony na większe ryzyko. Część banków wymaga w tej sytuacji ubezpieczenia niskiego wkładu (NWW) – lub podnosi marżę, dopóki saldo kredytu nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości.
To nie jest ubezpieczenie klienta – to ubezpieczenie banku. Chroni bank, a koszt ponosi kredytobiorca. Mechanizm wygasa automatycznie po spłaceniu odpowiedniej części kredytu lub wzroście wartości nieruchomości (wycena).
Ubezpieczenie pomostowe – do czasu wpisu hipoteki
Między uruchomieniem kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej mija czas. W tym okresie bank nie ma formalnego zabezpieczenia. Dlatego wiele banków stosuje tzw. ubezpieczenie pomostowe – podwyższoną marżę lub dodatkową składkę, która obowiązuje do czasu potwierdzenia wpisu hipoteki.
Czas oczekiwania na wpis to zazwyczaj 2 – 6 miesięcy, w zależności od sądu wieczystoksięgowego. W tym czasie rata lub koszt jest nieznacznie wyższy – warto to wiedzieć planując budżet.
Ubezpieczenia opcjonalne oferowane przez banki
Banki często oferują przy okazji kredytu również ubezpieczenia opcjonalne:
- Ubezpieczenie od utraty pracy – wypłaca ratę kredytu przez określony czas, gdy kredytobiorca straci zatrudnienie
- Ubezpieczenie od czasowej niezdolności do pracy (choroba, wypadek) – pokrywa raty w trakcie zwolnienia
- Pakiety assistance – pomoc techniczna, home assistance itp.
Te produkty mogą mieć wartość dla osób o wyższym ryzyku utraty dochodu. Przed zakupem warto jednak przeczytać warunki ogólne – wiele z nich ma istotne wyłączenia i okresy karencji, które sprawiają, że ochrona jest węższa niż się wydaje.
Jak ubezpieczenia wpływają na RRSO?
RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) uwzględnia nie tylko oprocentowanie, ale także koszty obowiązkowe – w tym ubezpieczenia wymagane przez bank. Dlatego dwa kredyty o tym samym oprocentowaniu mogą mieć różne RRSO właśnie przez różne koszty ubezpieczeniowe.
Porządny porównanie ofert kredytowych powinno uwzględniać pełny koszt: marża + wskaźnik + obowiązkowe ubezpieczenia + prowizja. Sama wysokość raty może być myląca.
Jak to robimy w Credo Finanse
Przy prezentacji ofert zawsze omawiamy koszt ubezpieczeń jako element całkowitego kosztu kredytu. Jeśli bank oferuje niższą marżę w zamian za drogą polisę – liczymy, czy to się opłaca. Jeśli klient ma własną polisę na życie lub ubezpieczenie nieruchomości – sprawdzamy, czy bank zaakceptuje cesję z tej polisy.
Nie zakładamy, że ubezpieczenia bankowe są złe z definicji – ale zawsze porównujemy koszty i wyjaśniamy, co klient kupuje.
Podsumowanie
Przy kredycie hipotecznym obowiązkowe jest ubezpieczenie nieruchomości. Ubezpieczenie na życie bywa wymagane pośrednio przez marżę. Ubezpieczenie NWW dotyczy osób z wkładem poniżej 20%. Pozostałe ubezpieczenia są opcjonalne – warto je ocenić rzetelnie, a nie kupować pod wpływem rozmowy z doradcą bankowym.
Więcej o kosztach całkowitych kredytu hipotecznego znajdziesz w naszym przewodniku oraz artykule o kosztach kredytu hipotecznego.
Uwaga prawna
Świadczymy usługę pośrednictwa kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Sformułowania „doradca kredytowy” oraz „doradztwo kredytowe” użyte w niniejszym wpisie mają charakter edukacyjny i potoczny.
