Z tego artykułu dowiesz się:
- jakie koszty pojawiają się na starcie, poza wkładem własnym,
- które z nich ustala bank, a które są urzędowe i niezależne od oferty,
- kiedy nie zapłacisz podatku PCC, a kiedy zapłacisz 2% wartości mieszkania,
- jak policzyć to wszystko na konkretnej kwocie,
- które pozycje da się obniżyć, a których nie.
Przy planowaniu zakupu mieszkania większość osób liczy dwie rzeczy: wkład własny i wysokość raty. To zrozumiałe, bo o nich mówi się najwięcej. Problem pojawia się później, przy akcie notarialnym, kiedy okazuje się, że trzeba mieć na koncie jeszcze kilkanaście tysięcy złotych, których nikt wcześniej nie wymienił.
Poniżej rozkładamy te koszty na części. Osobno te, które zależą od banku i oferty, osobno te urzędowe, których żadna negocjacja nie zmieni.
Koszty po stronie banku i oferty
Prowizja za udzielenie kredytu
Jednorazowa opłata na starcie, zwykle wyrażona jako procent kwoty kredytu. Na rynku spotyka się warianty od 0% do około 3%.
Przy kredycie 520 000 zł prowizja 1,5% to 7 800 zł. Przy wariancie bez prowizji – zero, ale zwykle w zamian za wyższą marżę albo za dodatkowe produkty. Dlatego prowizji nie ocenia się osobno, tylko razem z całkowitym kosztem kredytu i RRSO. Rozwijamy to w artykule o tym, co można negocjować przy kredycie hipotecznym.
Wycena nieruchomości
Bank musi znać wartość zabezpieczenia. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego to zwykle kilkaset złotych, przy domu lub działce – więcej, bo operat jest obszerniejszy. Część ofert obejmuje wycenę bez dodatkowej opłaty, w innych płaci ją kredytobiorca.
Warto o to zapytać na etapie porównywania ofert, bo to pozycja, która bywa pomijana w zestawieniach.
Koszt do czasu wpisu hipoteki
Dopóki hipoteka nie jest wpisana do księgi wieczystej, bank nie ma pełnego zabezpieczenia. Umowa może przewidywać z tego tytułu dodatkowy koszt, najczęściej w formie podwyższonej marży.
Istotne: po dokonaniu wpisu koszt ten podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty kredytu, na zasadach określonych w umowie. Ustawa przewiduje rozliczenie w terminie 60 dni od wpisu. Czyli jest to koszt czasowy, nie bezzwrotny – ale trzeba go mieć w przepływach na początku.
Ubezpieczenie nieruchomości
Bank wymaga polisy od ognia i innych zdarzeń losowych, z cesją na swoją rzecz, przez cały okres kredytowania. Przy mieszkaniu to zwykle kilkaset złotych rocznie.
Polisę można zwykle kupić poza bankiem, o ile spełnia wymagany zakres. Warto porównać, bo oferta bankowa nie zawsze jest najtańsza.
Ubezpieczenie na życie
Nie zawsze obowiązkowe, ale bardzo często warunek lepszej ceny kredytu. Jeśli od niego zależy marża, trzeba policzyć składkę jako element kosztu kredytu, a nie jako osobny wydatek.
Co jest obowiązkowe, a co opcjonalne, rozkładamy w artykule o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.
Koszty urzędowe – te same w każdym banku
Ta grupa nie podlega negocjacjom. Nie zależy od banku ani od pośrednika.
Podatek PCC – 2% albo zero
Przy zakupie z rynku wtórnego obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu za 650 000 zł to 13 000 zł – zwykle największa pojedyncza pozycja na liście.
Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, bo w cenie jest VAT. Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym opisujemy osobno w tekstach o mieszkaniu od dewelopera i o rynku wtórnym.
Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób fizycznych kupujących z rynku wtórnego mieszkanie, dom albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeżeli nie posiadały wcześniej prawa własności nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie wymaga oświadczenia złożonego w akcie notarialnym, a notariusz ma obowiązek je zweryfikować.
Przy tym zwolnieniu jest kilka sytuacji, w których sprawa nie jest oczywista: zakup do majątku wspólnego, gdy tylko jedno z małżonków spełnia warunek, oraz udziały nabyte wcześniej w spadku lub darowiźnie. Interpretacje i orzecznictwo nie są tu jednolite. To nie jest kwestia do rozstrzygnięcia na podstawie artykułu – trzeba ją omówić z notariuszem przed podpisaniem aktu.
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, podając stawki maksymalne. Notariusz może zastosować niższe.
Dla wartości od 60 001 zł do 1 000 000 zł stawka maksymalna wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę stawki maksymalnej. Do taksy dolicza się VAT 23%. Osobno liczone jest ustanowienie hipoteki, a do tego dochodzą wypisy aktu.
W praktyce przy mieszkaniu za kilkaset tysięcy złotych całość u notariusza to rząd kilku tysięcy złotych brutto. Dokładną kwotę notariusz podaje przed podpisaniem – warto poprosić o wycenę całości aktu, razem z hipoteką i wypisami, a nie tylko o samą taksę od sprzedaży.
Opłaty sądowe i wieczystoksięgowe
Stałe kwoty, niezależne od wartości nieruchomości:
- wpis prawa własności w księdze wieczystej – 200 zł,
- wpis hipoteki – 200 zł,
- założenie księgi wieczystej – 100 zł,
- wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu – 100 zł.
Do tego podatek PCC od ustanowienia hipoteki – przy hipotece na kwotę nieustaloną zwykle 19 zł.
Pozostałe drobne pozycje
Zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości, odpis z księgi wieczystej, wypisy aktu notarialnego. Pojedynczo niewiele, ale razem kilkaset złotych.
Koszty, które nie dotyczą kredytu, ale są w tym samym budżecie
Dwie pozycje, o których łatwo zapomnieć, bo nie mają związku z bankiem:
Prowizja biura nieruchomości – jeśli kupujesz przez pośrednika i umowa przewiduje wynagrodzenie po stronie kupującego. Wysokość wynika z tej umowy.
Remont i wyposażenie – przy rynku wtórnym to często największa pozycja po samej cenie. Jeśli planujesz finansować remont kredytem, trzeba to ustalić od początku, bo zmienia konstrukcję wniosku.
Policzmy to na konkretnej kwocie
Mieszkanie z rynku wtórnego we Wrocławiu, cena 650 000 zł, wkład własny 20% (130 000 zł), kredyt 520 000 zł.
Wariant 1 – bez zwolnienia z PCC, prowizja 1,5%:
- PCC 2% – 13 000 zł
- prowizja za udzielenie 1,5% – 7 800 zł
- notariusz: akt, hipoteka, wypisy – ok. 3 000 zł
- wycena nieruchomości – ok. 600 zł
- wpis własności + wpis hipoteki – 400 zł
- PCC od hipoteki – 19 zł
- zaświadczenia, odpisy – ok. 300 zł
- Razem poza wkładem własnym: ok. 25 100 zł
To około 3,9% ceny mieszkania – obok 130 000 zł wkładu własnego.
Wariant 2 – zwolnienie z PCC, oferta bez prowizji:
- PCC 2% – 0 zł (zwolnienie)
- prowizja za udzielenie – 0 zł
- notariusz, wycena, opłaty sądowe, zaświadczenia – ok. 4 300 zł
- Razem poza wkładem własnym: ok. 4 300 zł
Ta sama nieruchomość, ta sama kwota kredytu, różnica w kosztach startowych: około 20 800 zł. Dlatego warto sprawdzić zwolnienie z PCC i porównać warianty prowizji, zamiast przyjmować jedną liczbę z kalkulatora.
Kwoty powyżej są orientacyjne i służą pokazaniu proporcji. Taksa notarialna, wycena i prowizja zależą od konkretnej transakcji i oferty.
Co da się obniżyć, a czego nie
Można próbować wpływać na:
- prowizję za udzielenie kredytu i wariant oferty,
- marżę – co pośrednio zmienia całkowity koszt,
- zakres i cenę produktów dodatkowych,
- koszt ubezpieczenia nieruchomości, kupując polisę poza bankiem,
- koszt wyceny, jeśli któraś oferta obejmuje ją bez dopłaty.
Nie podlega negocjacjom:
- podatek PCC i warunki zwolnienia,
- opłaty sądowe i wieczystoksięgowe,
- maksymalne stawki taksy notarialnej wynikające z rozporządzenia,
- minimalny wkład własny wynikający z zasad banku i regulacji.
To, co się liczy jako wkład własny i czego banki nie akceptują, opisaliśmy w artykule o wkładzie własnym.
Jak przygotować budżet, żeby nie zabrakło
Trzy rzeczy, które w praktyce robią największą różnicę.
Policz koszty startowe jako osobną pozycję, nie jako rezerwę. Wkład własny i koszty transakcyjne to dwa różne worki. Jeśli wkład własny jest dokładnie na minimum, a koszty mają pójść „z tego, co zostanie”, zwykle nie zostaje.
Sprawdź zwolnienie z PCC zanim ustalisz budżet. Przy rynku wtórnym to różnica rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Odpowiedź zależy od Twojej sytuacji majątkowej i trzeba ją potwierdzić u notariusza.
Zapytaj o wycenę u notariusza przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Notariusz podaje kwotę na podstawie wartości nieruchomości i zakresu aktu. To kilka minut rozmowy, a eliminuje najczęstszą niespodziankę.
Pamiętaj też, że wycena nieruchomości może wypaść niżej niż cena zakupu – wtedy różnicę pokrywasz z własnych środków. Opisaliśmy to w tekście o dzielnicach i gminach podwrocławskich.
Jak to robimy w Credo Finanse
Zestawienie kosztów startowych przygotowujemy razem z porównaniem ofert, nie po nim. Powód jest praktyczny: oferta z niższą ratą, ale wyższą prowizją i płatną wyceną, bywa droższa w pierwszym roku niż oferta z wyższą marżą.
Przy rynku wtórnym pytamy o historię majątkową na pierwszej rozmowie – właśnie z powodu zwolnienia z PCC. To jedna z niewielu pozycji, gdzie jedna informacja zmienia budżet o kilkanaście tysięcy złotych.
Samego zwolnienia nie rozstrzygamy; to rola notariusza. Ale wiemy, kiedy trzeba o nim porozmawiać, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
Podsumowanie
Poza ratą i wkładem własnym przy kredycie hipotecznym płacisz: prowizję za udzielenie, wycenę nieruchomości, taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek PCC przy rynku wtórnym, ubezpieczenia i ewentualny koszt do czasu wpisu hipoteki.
Przy mieszkaniu za 650 000 zł z rynku wtórnego to rząd 4 000–25 000 zł, zależnie od zwolnienia z PCC i wariantu prowizji. Dwie pozycje odpowiadają za prawie całą tę rozpiętość: PCC i prowizja.
Dlatego warto policzyć koszty startowe przed wyborem nieruchomości, a nie przed podpisaniem aktu.
Planujesz zakup mieszkania we Wrocławiu i chcesz wiedzieć, ile wyjdzie poza ratą? Umów się na bezpłatną konsultację w Credo Finanse – przygotujemy zestawienie kosztów razem z porównaniem ofert.
Uwaga prawna
Świadczymy usługę pośrednictwa kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Treści zawarte w artykule mają charakter informacyjny i edukacyjny – nie stanowią porady finansowej, prawnej ani podatkowej. Podane kwoty są orientacyjne. Wysokość taksy notarialnej, opłat, podatków oraz warunki zwolnienia z PCC zależą od indywidualnej sytuacji i wymagają potwierdzenia u notariusza lub doradcy podatkowego. Warunki udzielenia kredytu zależą od oferty banku i sytuacji klienta.
